专家观点：加国楼市优于美国三大原因

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面对欧美各国一波接一波的财政与经济危机不断向全球扩散，我们总也得未雨绸缪，斟酌一下这些问题对我们的房价乃至整个地产市场的影响到底有多大。毕竟我们是生活在牵一发，动全身的经济地球村。消费者信心固然是维护房地产健全体质的重要因素，不过审视各种市场条件以及一些经济指数，我们倒可以提醒各位：在笼罩全球的金融风暴中，加拿大彷佛是一叶方舟，出风雨之中呈现出较
- r9 m. U+ _; [  l) K0 E3 k+ v为宁静的局面。
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　　总所周知，美国房地产业萧条了好几年。加拿大也不时翻起一些要求房产市场改革的声浪。不过就整体而言，我们是不太可能像美国那样陷身到如此衰退的地步。

　　主要有三个原因:

5 }# U/ g# w8 U5 B6 @　　1) 政府的税务政策

! `7 C4 t- ~' m* C8 Z　　美国政府长久以来，一直都在倡导住者有其屋的政策，税务政策当然全力配合。也正因如此，像 “Fanny Mae and Freddy Mac” 这样有政府背后支持的公司，才能以大量收购房屋抵押贷款而名操一时。当然，结果是造成大量不良的房屋抵押贷款。另一方面，政府的税务政策又以 “房屋抵押贷款利息可以抵税” 的政策来倡导大家 “住者买其屋”，结果是大家都在拼命贷款买房子，目的却不是为了住其屋，而是为了抵税。就这引发了一连串的恶性循环。

　　反观加拿大，此地只有投资用的物业才可以享受房屋抵押贷款利息抵税的优惠，一般自用者是没有这道门路的。贷款者量力而为，放款者谨慎小心，市场自然比较稳定。

9 B5 Y9 R: _" m4 I6 F. x　　2) 贷款条件的政策
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　　美国有允许次级房屋抵押贷款secondary mortgage的规定，原放款者可以将贷款案转售给世界各地的投资者的。如此一来，放款者和一些房屋抵押贷款仲介商就肆无忌惮地大量放款，一点都不考虑风险程度。这种歪风自然助长了 “幌子贷款” 和 “忍者贷款” 的盛行。前者是既然知道放款者不会去调查核实，贷款人於是就大胆虚报职业与收入所得，虚晃一招就可获得贷款;后者是无收入、无职业、无资产的人照样得到贷款。

/ g) _3 Z# N6 S( \+ e. y, T6 K7 l　　这一点在加拿大也不会发生。原放款者通常是大银行，他们是不会轻易把房屋抵押贷款的案子转让他人。因此之故，对贷款人的经济实力、偿还能力都会事先很认真地核实查证，绝不轻易放款。呆帐、破产等等的乱象自然鲜见。
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　　3) 银行放款的政策

6 g; F6 P# o7 G: y% i& x/ {' Z　　美国的次级房屋抵押贷款政策也意外地造成了 “可调息房屋抵押贷款” Adjustable-Rate Mortgage的诞生。既然可 “调息”，当然就先以低得不切实际，低得让你无法抗拒的利率让你上钩，一段时间后再逐步 “调高利息”，一直高到让你无法负担的利率。
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　　除此之外，美国的房屋抵押贷款放款者的追索权只限於没收抵押的房产。加拿大则有 “充分追索权” 的规定，许多银行都会要求有个人资产担保的规定。如此一来就比较不会出现美国常有的现象: 付不起贷款嘛，收拾细软，房子给你，一走了之。

　　有以上种种不同的政策，加拿大才能幸免於美国房地产市场所经历的灾难。 有趣的是，常常被我们批评是既保守又缺乏积极性的加拿大银行制度，到头来可能正是让我们房地产市场免於崩盘的屏障。

　　本专栏由麦当劳地产集团总裁徐芳玲女士提供，只代表个人观点